İngiltere’deki Ev Sahipleri (Landlords) İçin Vergi Rehberi: Section 24 ve Sermaye Kazanç Vergisinden Nasıl Etkilenirsiniz?

İngiltere'deki Ev Sahipleri (Landlords) İçin Vergi Rehberi: Section 24 ve Sermaye Kazanç Vergisinden Nasıl Etkilenirsiniz?

İngiltere'de emlak yatırımı yaparak ev sahibi (landlord) olmak, önemli bir gelir kapısı olabilir. Ancak buy-to-let vergi sistemi, özellikle son yıllardaki değişikliklerle oldukça karmaşık hale gelmiştir. Birçok yatırımcı, kira gelirinden ne kadar vergi ödeyeceğini ve hangi masrafları düşebileceğini tam olarak bilememektedir.Bu rehber, kira geliri vergisi (Income Tax), "Section 24" kuralı ve mülk satışı durumunda ödenen Sermaye Kazanç Vergisi (Capital Gains Tax) gibi kritik konuları anlamanıza yardımcı olacaktır. Doğru bilgiyle, vergi yükünüzü optimize edebilir ve yasalara tam uyum sağlayabilirsiniz. Daha fazla bilgi için Legatus Legal Blog sayfamızı takip edebilirsiniz.

Kira Geliri Vergisi Nedir ve Nasıl Hesaplanır?

İngiltere'de bir mülkü kiraya verdiğinizde, elde ettiğiniz gelir vergiye tabidir. Bu vergi, toplam kira gelirinizden "izin verilen giderlerin" (allowable expenses) düşülmesiyle kalan net kâr üzerinden hesaplanır. Bu süreç ev sahibi vergi beyannamesi (Self Assessment tax return) ile HMRC'ye bildirilir.

Net kârınız, diğer gelirlerinizle (örneğin maaşınız) toplanır ve toplam geliriniz üzerinden gelir vergisi dilimlerine göre vergilendirilirsiniz.

İzin Verilen Giderler (Allowable Expenses for Landlords)

Vergiye tabi kârınızı düşürmek için yasal olarak izin verilen masrafları gelirdenizden düşebilirsiniz. Bu masraflar, tamamen ve sadece mülkü kiralama işinizle ilgili olmalıdır. İşte bazı yaygın örnekler:

1. Emlakçı ve yönetim ücretleri: Mülkünüzü yöneten ajanslara ödenen komisyonlar.

2. Sigorta: Bina, içerik ve ev sahibi sorumluluk sigortaları.

3. Bakım ve onarım masrafları: Damlayan bir musluğun tamiri veya kırık bir pencerenin değiştirilmesi gibi. (İyileştirme masrafları hariçtir).

4. Belediye vergisi (Council Tax) ve faturalar: Kiracıların olmadığı dönemlerde sizin ödediğiniz faturalar.

5. Muhasebeci ve yasal ücretler: Vergi danışmanlığı veya hukuki işlemler için yapılan ödemeler.

6. Doğrudan mülkle ilgili seyahat masrafları.

7. Ofis ve reklam giderleri: Yeni kiracı bulmak için yapılan ilan masrafları gibi.

Bu giderleri doğru bir şekilde belgelendirmek, vergi beyannamenizi hazırlarken kritik öneme sahiptir. Detaylı bir İngiltere emlak vergileri rehberi ile daha fazla bilgiye ulaşabilirsiniz.

Section 24 Kuralı: Mortgage Faiz İndiriminin Sonu mu?

Belki de son yıllarda ev sahiplerini en çok etkileyen değişiklik "Section 24" kuralıdır. Eskiden, ev sahipleri ödedikleri mortgage faizinin tamamını kira gelirinden düşebiliyor ve sadece kalan kâr üzerinden vergi ödüyordu. Ancak Section 24, bu durumu tamamen değiştirdi.

Artık mortgage faiz giderlerini doğrudan gelirden düşemezsiniz. Bunun yerine, vergi yükümlülüğünüz hesaplandıktan sonra, ödediğiniz faizin %20'si kadar bir vergi kredisi (tax credit) alırsınız.

Section 24'ün Net Kâra Etkisi Nasıl Olur?

Bu kural, özellikle daha yüksek vergi diliminde (%40 veya %45) olan ev sahiplerini olumsuz etkiler. Çünkü kira geliriniz, faiz düşülmeden hesaplandığı için toplam geliriniz kağıt üzerinde daha yüksek görünür. Bu durum, sizi daha üst bir vergi dilimine itebilir ve net kârınızı ciddi şekilde azaltabilir.

Örnek:

1. Eski Sistem: £20.000 kira geliri ve £10.000 mortgage faizi olan biri, £10.000 üzerinden vergilendirilirdi.

2. Yeni Sistem (Section 24): Aynı kişi, £20.000 üzerinden vergilendirilir ve vergi borcundan £2.000 (£10.000'in %20'si) indirim alır. Eğer %40'lık dilimdeyse, bu durum onun daha fazla vergi ödemesine neden olur.

Mülkünüzü Satarken Gündeme Gelen Vergi: Sermaye Kazanç Vergisi (Capital Gains Tax)

Yatırım amaçlı aldığınız bir mülkü, alış fiyatından daha yüksek bir fiyata sattığınızda elde ettiğiniz kâr üzerinden Sermaye Kazanç Vergisi (Capital Gains Tax - CGT) ödemeniz gerekir. Bu vergi, mülkün değerindeki artıştan kaynaklanır.

Neyse ki, vergiye tabi kazancı azaltmak için belirli masrafları satış fiyatından düşebilirsiniz.

Sermaye Kazanç Vergisinden Düşülebilecek Masraflar

1. Satın Alma ve Satma Maliyetleri:

   1. Avukatlık ücretleri (Conveyancing).

   2. Emlakçı komisyonları.

   3. Damga Vergisi (Stamp Duty Land Tax).

2. İyileştirme Masrafları (Capital Improvements):

   1. Mülke bir oda eklemek, çatı katını dönüştürmek gibi değeri artıran büyük harcamalar.

   2. Unutmayın: Normal bakım ve onarım masrafları (örneğin boya yapmak) buraya dahil değildir; onlar kira gelirinden düşülür.

Vergiye tabi kazancı bulduktan sonra, herkesin yıllık CGT muafiyet hakkı (Annual Exempt Amount) vardır. Bu tutarı aşan kısım üzerinden vergi ödersiniz. Güncel muafiyet tutarları için HMRC'nin resmi web sitesini kontrol etmek önemlidir.

Vergi Planlaması ve Optimizasyon Stratejileri

Landlord tax UK kuralları karmaşık olsa da, doğru stratejilerle vergi yükünüzü yönetebilirsiniz.

Limited Şirket Üzerinden Mülk Sahibi Olmak

Section 24 kuralı, bireysel ev sahiplerini etkilerken, limited şirketleri etkilemez. Bir limited şirket, mortgage faizinin tamamını gider olarak gösterebilir. Bu nedenle birçok yatırımcı, mülklerini bir şirket çatısı altında tutmayı tercih etmektedir. Ancak bu stratejinin de kendi yasal ve finansal sorumlulukları vardır. İngiltere'de limited şirket kurmanın yasal yükümlülükleri hakkında bilgi alarak doğru karar verebilirsiniz.

Vergi Beyannamesi (Self Assessment)

Kira geliriniz varsa, her yıl Self Assessment vergi beyannamesi doldurmanız gerekir. Son teslim tarihi genellikle 31 Ocak'tır. Giderlerinizi doğru bir şekilde kaydetmek ve beyannameyi zamanında göndermek, cezalardan kaçınmak için hayati önem taşır.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

Kirayı elden alsam vergi ödemem gerekir mi?

Evet. Gelirin nasıl alındığına bakılmaksızın, tüm kira gelirleri HMRC'ye beyan edilmeli ve vergisi ödenmelidir. Bildirmemek vergi kaçakçılığı sayılır.

Yurt dışında yaşıyorum, yine de İngiltere'de vergi öder miyim?

Evet. İngiltere'deki bir mülkten kira geliri elde ediyorsanız, nerede yaşadığınıza bakılmaksızın bu gelir üzerinden İngiltere'de vergi ödemekle yükümlüsünüz. Bu durum, yurt dışında yaşayıp Türkiye'de kira geliri elde edenlerindurumuyla benzer prensiplere dayanır ve çifte vergilendirme anlaşmaları devreye girebilir.

Sonuç

İngiltere'de ev sahibi olmak, doğru yönetildiğinde finansal olarak ödüllendiricidir. Section 24 mortgage reliefkısıtlamaları ve Capital Gains Tax on property gibi konuları anlamak, finansal sağlığınız için vazgeçilmezdir. İzin verilen giderleri (allowable expenses) en üst düzeye çıkarmak ve doğru mülkiyet yapısını seçmek, vergi verimliliğinizi artıracaktır.

Vergi yasaları karmaşık ve sürekli değişen bir yapıya sahiptir. Süreçte hata yapmamak ve en doğru adımları atmak için profesyonel hukuki ve mali danışmanlık almak en güvenli yoldur. Legatus Legal olarak, emlak yatırımlarınız ve vergi planlamanız konusunda size destek olmaktan mutluluk duyarız.