İngiltere’de Ev Kiralarken Dikkat Edilmesi Gerekenler

İngiltere'de Ev Kiralarken Dikkat Edilmesi Gerekenler: Kontrat, DPS, Haklar

İngiltere'de yeni bir hayata başlarken konaklama, listenin en başında yer alır. Satın alma bir seçenek olsa da, çoğu kişi başlangıçta kiralamayı tercih eder. Ancak İngiltere'de ev kiralarken dikkat edilmesi gerekenler vardır. Doğru adımları atmak, hem yasal haklarınızı korumanızı sağlar hem de olası sorunları en aza indirir. Bu süreçte kira kontratları, depozito koruma şemaları (DPS) ve kiracı hakları hakkında bilgi sahibi olmak kritik öneme sahiptir.

İngiltere Kira Kontratları (Tenancy Agreements)

İngiltere'de en yaygın kira kontratı türü "Assured Shorthold Tenancy" (AST) olarak bilinir. Bu kontrat, kiracı ile ev sahibi arasındaki anlaşmanın yasal çerçevesini çizer.

Kira Kontratında İncelenmesi Gereken Kilit Maddeler

Bir kira kontratını imzalamadan önce aşağıdaki noktaları dikkatlice incelemeniz hayati önem taşır:

1. Kiracı ve Ev Sahibi Bilgileri: Kontratta sizin ve ev sahibinizin (veya emlak acentesinin) tam adları ve iletişim bilgileri yer almalıdır.
2. Mülk Adresi: Kiraladığınız mülkün tam adresi doğru yazılmış olmalıdır.
3. Kira Bedeli ve Ödeme Tarihleri: Aylık kira miktarı ve hangi tarihlerde ödeneceği net bir şekilde belirtilmelidir. Ödeme yöntemi de (banka transferi vb.) yazılı olmalıdır.
4. Kira Başlangıç ve Bitiş Tarihleri: Kiralamanın ne zaman başlayacağı ve (varsa) ne zaman biteceği (sabit dönem - fixed term) açıkça ifade edilmelidir.
5. Depozito Miktarı: Ne kadar depozito ödediğiniz ve bu depozitonun hangi Depozito Koruma Şeması (DPS) kapsamında korunacağı belirtilmelidir. (Bu konuya aşağıda detaylı değineceğiz).
6. Kiracının Sorumlulukları: Faturaların (elektrik, su, gaz, belediye vergisi - council tax) kim tarafından ödeneceği, mülkün temizliği ve küçük onarımlar gibi sorumluluklar listelenir. İngiltere'de yaşam maliyeti hesaplamalarınızda bu giderleri göz önünde bulundurmalısınız.
7. Ev Sahibinin Sorumlulukları: Binanın yapısı, dış cephesi, ısıtma ve sıcak su sistemleri gibi büyük onarımlar genellikle ev sahibinin sorumluluğundadır. Yasal güvenlik kontrollerini (gaz, elektrik) yaptırmak da ev sahibinin görevidir.
8. Bildirim Süreleri (Notice Periods): Kiracının veya ev sahibinin kontratı sonlandırmak istemesi durumunda ne kadar süre önceden bildirimde bulunması gerektiği yazılıdır.
9. Özel Kurallar: Evcil hayvan beslenip beslenemeyeceği, sigara içilip içilemeyeceği veya mülkün başka birine kiralanıp kiralanamayacağı (subletting) gibi özel kurallar belirtilebilir.
10. Ara Verme Maddesi (Break Clause): Bazı sabit dönemli kontratlarda, belirli bir süre sonra (genellikle 6 ay) taraflardan birinin belirli bir bildirim süresiyle kontratı erken sonlandırmasına izin veren bir madde olabilir.

Depozito Koruma Şemaları (Deposit Protection Schemes - DPS)

İngiltere'de ev kiralarken dikkat edilmesi gerekenler arasında depozito güvenliği en önemli konulardan biridir. Ev sahipleri, kiracılardan aldıkları depozitoyu yasal olarak koruma altına almak zorundadır.

DPS Nedir ve Neden Önemlidir?

Depozito Koruma Şeması (DPS), kiracının ödediği depozitonun, kira süresi sonunda haksız yere kesilmesini önlemek amacıyla devlet tarafından onaylanmış bağımsız kuruluşlarca yönetilen bir sistemdir.

1. Ev sahibi, depozitoyu aldığı tarihten itibaren 30 gün içinde bu şemalardan birine yatırmak zorundadır.
2. Ayrıca 30 gün içinde kiracıya, depozitonun hangi şemada korunduğuna dair yasal bilgileri (prescribed information) yazılı olarak vermelidir.

İngiltere'deki Devlet Onaylı DPS Sağlayıcıları

İngiltere'de üç adet onaylı depozito koruma şeması bulunmaktadır:

1. Deposit Protection Service (DPS): Hem ücretli (Custodial) hem de sigortalı (Insured) seçenekleri sunar.
2. MyDeposits: Genellikle sigortalı (Insured) modeli kullanır.
3. Tenancy Deposit Scheme (TDS): Hem ücretli hem de sigortalı seçenekleri bulunur.

Depozitonuzu Geri Alma Süreci

Kira süresi sonunda ev sahibi, mülkte hasar veya ödenmemiş kira gibi nedenlerle depozitodan kesinti yapmak isterse, bunu size gerekçeleriyle bildirmelidir. Eğer anlaşmazlık yaşanırsa:

1. Kiracı ve ev sahibi anlaşamazsa, DPS'nin sunduğu ücretsiz anlaşmazlık çözüm hizmetinden yararlanılabilir.
2. Bağımsız bir hakem, kanıtları inceleyerek depozitonun ne kadarının kime iade edileceğine karar verir.
3. Bu sistem, kiracının depozitosunun keyfi olarak kesilmesini engeller.

İngiltere'de Temel Kiracı Hakları

İngiltere'de kiracı olarak yasal haklara sahipsiniz. Bu haklar, güvenli ve adil bir kiralama deneyimi yaşamanızı sağlar. Kiracı hakları konusunda bilgi sahibi olmak, olası sorunlarda size güç verir.

Başlıca Kiracı Haklarınız

İşte bilmeniz gereken temel kiracı hakları:

1. Güvenli ve Sağlıklı Konutta Yaşama Hakkı: Ev sahibiniz, mülkün güvenli, sağlıklı ve iyi bir tamir durumunda olmasını sağlamakla yükümlüdür. Elektrik ve gaz güvenliği kontrolleri düzenli yapılmalıdır.
2. Ev Sahibinin Kimliğini Bilme Hakkı: Ev sahibinizin adını ve adresini bilme hakkınız vardır.
3. Depozitonun Korunması Hakkı: Yukarıda bahsettiğimiz gibi, depozitonuzun onaylı bir şemada korunması yasal bir zorunluluktur.
4. Haksız Tahliyeye Karşı Korunma Hakkı: Ev sahibiniz sizi yasal süreçleri takip etmeden evden çıkaramaz. Geçerli bir sebep ve mahkeme kararı gereklidir.
5. Rahatsız Edilmeme Hakkı (Quiet Enjoyment): Ev sahibiniz veya temsilcisi, makul bir bildirimde bulunmadan (genellikle 24 saat yazılı bildirim) ve sizin izniniz olmadan evinize giremez (acil durumlar hariç).
6. Enerji Performans Sertifikasını (EPC) Görme Hakkı: Kiralamadan önce mülkün enerji verimliliği derecesini gösteren EPC'yi görme hakkınız vardır.
7. Adil Olmayan Kira Artışlarına Karşı Korunma: Kira artışları genellikle kontratta belirtilen şekilde veya yasal prosedürlere uygun olarak yapılabilir. Ani ve fahiş artışlara itiraz hakkınız olabilir.
8. Gerekli Bilgileri Alma Hakkı: Ev sahibiniz size "How to Rent" kılavuzu gibi yasal olarak zorunlu belgeleri sağlamalıdır. Bu kılavuza resmi hükümet sitesinden ulaşabilirsiniz: GOV.UK - How to rent.

Kiralama Sürecinde Ekstra İpuçları

1. Giriş ve Çıkış Envanteri (Inventory): Eve taşınmadan önce detaylı bir envanter raporu (fotoğraflı olması tercih edilir) hazırlayın veya acenteden isteyin. Evin ve eşyaların durumunu gösteren bu belgeyi dikkatlice kontrol edip imzalayın. Çıkarken de aynı şekilde bir kontrol yapılır ve bu rapor, depozito iadesinde kanıt niteliği taşır.
2. Her Şeyi Okuyun: Kontratı ve ilgili tüm belgeleri imzalamadan önce tamamen okuyun ve anlamadığınız yerleri sorun.
3. Kopyaları Saklayın: Kontratın, envanter raporunun, DPS bilgilerinin ve ev sahibi/acente ile yapılan tüm yazışmaların kopyalarını saklayın.
4. Faturaları Anlayın: Council Tax (Belediye Vergisi), su, elektrik, gaz gibi faturaların kime ait olduğunu ve nasıl ödeneceğini netleştirin. İngiltere'de ilk 90 gün uyum sürecinde bu detaylar önemlidir.
5. İletişimi Yazılı Yapın: Özellikle onarım talepleri veya önemli konularda ev sahibi/acente ile yazılı (e-posta gibi) iletişim kurmak, ileride kanıt sunmanızı kolaylaştırır.

Sonuç

İngiltere'de ev kiralarken dikkat edilmesi gerekenler konusunda bilinçli olmak, sorunsuz bir başlangıç yapmanın anahtarıdır. Kira kontratlarını dikkatle incelemek, depozito koruma şemaları (DPS) hakkında bilgi sahibi olmak ve temel kiracı haklarınızı bilmek sizi olası mağduriyetlerden korur. Unutmayın, bilgi güçtür ve haklarınızı bilerek hareket etmek, İngiltere'deki yeni yaşamınızda size güven verecektir. Daha fazla bilgi ve hukuki destek için Legatus Legal Blog sayfasını ziyaret edebilir veya uzmanlarımızla iletişime geçebilirsiniz.