Adres
İngiltere'de Ticari Mülk Kiralama Rehberi: Kira Sözleşmesindeki "Break Clause" ve "Repair Covenant" Maddelerine Dikkat
İngiltere'de yeni bir iş kurmak veya mevcut işinizi genişletmek, doğru ticari mülkü bulmaktan geçer. İster hareketli bir caddede bir dükkan, ister modern bir ofis kiralama veya bir atölye olsun, imzalayacağınız ticari kira sözleşmesi (commercial lease UK) işinizin geleceği için hayati önem taşır. Bu süreçte karşınıza çıkacak karmaşık hukuki terimler, özellikle "Break Clause" ve "Repair Covenant" gibi maddeler, dikkatle incelenmelidir. Bu maddeler, kira süresi boyunca esnekliğinizi ve mali yükümlülüklerinizi doğrudan etkiler.Bu rehberde, İngiltere'de ticari mülk kiralarken bilmeniz gereken en kritik iki maddeyi, potansiyel riskleri ve müzakere süreçlerini detaylı bir şekilde ele alacağız. Amacımız, bilinçli kararlar vererek beklenmedik maliyetlerden ve hukuki sorunlardan kaçınmanıza yardımcı olmaktır.
İlk Adım: Heads of Terms (HOTs) Anlaşması
Kira sözleşmesinin detaylarına girmeden önce, kiracı ve mülk sahibi genellikle "Heads of Terms" (HOTs) adı verilen bir ön anlaşma belgesi hazırlar. Bu belge, yasal olarak bağlayıcı olmasa da, tarafların niyetini ve anlaşmanın ana hatlarını ortaya koyar.
Heads of Terms'de Neler Bulunur?
Kiralanacak mülkün tanımı
Kira süresi
Yıllık kira bedeli ve ödeme tarihleri
Depozito miktarı
Kira artış oranları ve tarihleri
Break clause (Fesih maddesi) gibi özel şartlar
Repair covenant (Onarım yükümlülüğü) gibi sorumluluklar
Bu belge, müzakerelerin temelini oluşturur ve her iki tarafın da beklentilerinin en baştan netleşmesini sağlar. Bu aşamada bir emlak avukatı ile çalışmak, ileride yaşanabilecek anlaşmazlıkları önlemek adına akıllıca bir yatırımdır.
"Break Clause" (Fesih Maddesi): Sözleşmeden Erken Çıkış Biletiniz
"Break clause", kiracıya (veya bazen mülk sahibine) kira sözleşmesini belirlenen süreden önce, belirli bir tarihte sonlandırma hakkı tanıyan bir maddedir. Girişimciler için bu madde, işlerin beklenmedik bir şekilde değişmesi durumunda büyük bir esneklik sunar.
Örneğin, işiniz hızla büyürse daha büyük bir ofise geçmek veya tam tersi, işler yolunda gitmezse maliyetleri düşürmek için sözleşmeyi sonlandırmak isteyebilirsiniz.
Break Clause Müzakeresi ve Dikkat Edilmesi Gerekenler
Fesih hakkınızı sorunsuzca kullanabilmek için bu maddenin şartları çok net bir şekilde belirlenmelidir.
İhbar Süresi: Sözleşmeyi feshetmek istediğinizi ne kadar süre önceden mülk sahibine bildirmeniz gerektiğini belirtir. Genellikle bu süre 6 aydır.
Koşulların Yerine Getirilmesi: Fesih hakkını kullanabilmeniz için genellikle belirli koşulları sağlamanız gerekir. Bu koşullar şunları içerebilir:
Tüm kira borçlarının ödenmiş olması.
Sözleşmedeki diğer tüm yükümlülüklerin yerine getirilmiş olması.
Mülkün boş olarak (vacant possession) teslim edilmesi.
Kesinlik: Fesih bildiriminin dili ve içeriği hukuken çok hassastır. En ufak bir hata, fesih hakkınızı kaybetmenize neden olabilir. Bu nedenle bildirimin bir profesyonel tarafından hazırlanması kritik önem taşır.
Unutmayın, mahkemeler "break clause" koşullarını çok katı bir şekilde yorumlar. Bu nedenle, müzakere aşamasında bu koşulların adil ve ulaşılabilir olduğundan emin olmalısınız.
"Repair Covenant" (Onarım Yükümlülüğü): Kim, Neyi Tamir Edecek?
Ticari kira sözleşmelerindeki en önemli mali yükümlülüklerden biri onarım maddesidir. Bu madde, mülkün bakımı ve onarımından kimin sorumlu olacağını belirler. İngiltere'deki ticari kira sözleşmelerinin büyük bir çoğunluğu FRI lease(Full Repairing and Insuring) olarak düzenlenir.
FRI Lease Nedir?
FRI lease, yani "Tam Onarım ve Sigortalama" yükümlülüğü getiren bir sözleşme türüdür. Bu, kiracının şunlardan sorumlu olduğu anlamına gelir:
Mülkün sadece iç değil, dış ve yapısal onarımları da dahil olmak üzere tüm onarım masrafları.
Çatının akmasından, duvarlardaki çatlaklara kadar her türlü sorunun giderilmesi.
Mülkün sigorta primlerinin ödenmesi.
Bu, kiracı için oldukça ağır bir mali yükümlülük getirebilir. Özellikle eski bir bina kiralıyorsanız, başlangıçta öngörmediğiniz yüksek onarım faturalarıyla karşılaşabilirsiniz. Daha fazla bilgi için İngiltere'deki emlak yatırımları ve yönetimi hakkında Legatus Legal blog sayfamızı ziyaret edebilirsiniz.
Onarım Sorumluluğunu Sınırlandırmak: "Schedule of Condition"
Onarım yükümlülüğünüzü sınırlandırmanın en etkili yolu, kira sözleşmesi imzalanmadan önce "Schedule of Condition" adı verilen bir rapor hazırlatmaktır. Bu rapor, profesyonel bir sörveyör tarafından hazırlanır ve mülkün kiralama başlangıcındaki durumunu fotoğraflar ve detaylı açıklamalarla belgeler.
Bu belge, kira sözleşmesine eklenerek, sizin mülkü kiraladığınızdan daha iyi bir durumda iade etme zorunluluğunuzu ortadan kaldırır. Yani, kira süresi sonunda mülkü sadece "Schedule of Condition" raporunda belirtilen durumda teslim etmekle yükümlü olursunuz. Bu basit adım, sizi binlerce sterlinlik "dilapidations" (yıpranma payı) taleplerinden koruyabilir.
Neden Bir Emlak Avukatına İhtiyacınız Var?
Görüldüğü gibi, basit bir İngiltere'de dükkan kiralama veya ofis kiralama süreci, aslında karmaşık bir kira hukukualanıdır.
- Bir emlak avukatı, Heads of Terms aşamasından başlayarak tüm süreci sizin lehinize yönetir.
"Break clause" ve "repair covenant" gibi kritik maddeleri, iş modelinize en uygun şekilde müzakere eder.
Sizi gelecekteki potansiyel mali risklerden ve hukuki anlaşmazlıklardan korur.
İngiltere'de bir iş kurmayı ve ticari mülk kiralamayı planlıyorsanız, İngiltere'de Şirket Kurmak ve İş Vizesi hakkındaki yazımız da size yol gösterebilir. Ayrıca, ticari mülk kiralama süreçleri hakkında resmi bilgi için GOV.UK web sitesindeki ilgili rehberi inceleyebilirsiniz.
Sonuç olarak, doğru bir başlangıç yapmak ve işinizin temellerini sağlam atmak için hukuki destek almak, yapacağınız en önemli yatırımlardan biridir. Legatus Legal olarak, İngiltere'deki tüm ticari emlak hukuku süreçlerinizde size destek olmaktan memnuniyet duyarız.